Ezt kell tudni lakáshitel igénylés előtt

Napjainkban se szeri, se száma a lakáshitel ajánlatoknak. Az államilag támogatott hitelek 5 vagy 20 évig biztosítanak alacsonyabb törlesztő részleteket, de a bankok adhatnak kamatkedvezményt akár a futamidő végéig is. Hogy melyik ajánlatot válasszuk, nem könnyű eldönteni, hiszen az ügyintéző által elmondottak gyakran túl bonyolultak ahhoz, hogy egy laikus megértse. Azt a legtöbben tudják, hogy a jelzáloghitelnél ingatlan fedezet a biztosíték a bank számára arra az esetre, ha az adós nem fizet. Ilyenkor a kölcsön felmondása után az ingatlant értékesítik, az eladás összegéből pedig kiegyenlítik a hiteltartozást. A fedezetként szolgáló ingatlan lehet megvásárolandó ingatlan, de akár szülői ház is. A bankok főként lakóingatlanokat fogadnak el (lakás, családi ház), de termőföldre, üzlethelyiségre, építési telekre, garázsra is felvehető jelzálog hitel. Hogy milyen ingatlan fogadható el fedezetként, azt a bankok határozzák meg.

Mennyi hitelre vagyok jogosult?

A hitel összegét befolyásolja az ingatlan értéke. Ezt értékbecslés során határozzák meg. Az érvényben lévő szabályok szerint a maximum forgalmi, azaz piaci érték 80%-a adható hitelként. Egyes államilag támogatott hitelek esetén ez 75%. Ezenkívül a jövedelmet is vizsgálják, ami alapján meghatározzák a háztartás szabad jövedelmét, azaz, hogy a háztartás kiadásaival és egyéb hiteltörlesztéseivel csökkentve mennyi jövedelem áll rendelkezésre. Mivel hosszú távú hitelről van szó, figyelembe kell venni a futamidő alatt bekövetkező, esetleges negatív változásokat is, pl. a jövedelem csökkenése. A szabad jövedelem sem terhelhető tehát teljes mértékben a törlesztő részlettel.

Milyen kamatkedvezményeket kaphatok?

Mivel a jelzáloghitelek ingatlan fedezettel vannk biztosítva, a kamataik kedvezőbbek, mint azoknál a hiteleknél, ahol nincs fedezet (hitelkártya, személyi kölcsön, folyószámlahitel). A lakáscélú hitelek többségénél (új és használt lakás vásárlás, építés, bővítés, korszerűsítés) olyan hitelek is rendelkezésre állnak, melyeknél az állam támogatást nyújt a fizetendő kamat mértékére a jogszabályban előírt feltételek teljesülése esetén. Így a havi törlesztő részlet alacsonyabb lesz, de nem a futamidő teljes hossza alatt. A jelenleg elérhető, két támogatott hitel az Otthonteremtési kamattámogatás, melynél a futamidő első 5 évében érhető el alacsonyabb törlesztő részlet, valamint a Fiatalok és többgyermekes családok kamattámogatása, melynél a futamidő első 20 évében kaphatunk alacsonyabb törlesztő részleteket.

A bankok is ajánlanak kamatkedvezményeket, melyek a teljes futamidőre szólnak és különböző feltételekhez kötöttek. Ez lehet magasabb jövedelem, adott biztosítás megkötése (pl. lakás- vagy életbiztosítás), aktív számlahasználat (jövedelem érkeztetés, csoportos beszedés, bankkártyás tranzakciók) vagy meghatározott szint feletti összeg. A feltételek folyamatos teljesülését a futamidő alatt ellenőrzik, és amennyiben a teljesítés nem történik meg, a kamatkedvezményeket elveszik, feltehetően végleg.

Mikor változhat a törlesztőrészlet? A kamatperiódus szerepe

Jelenleg csak forint alapú jelzáloghitelek érhetők el, így az árfolyamváltozás esetükben a törlesztő részleteket nem befolyásolja. Azonban a kamat mértéke kamatperiódusonként változhat. A kamatperiódus a futamidőn belül az az időszak, amely alatt a kamat mértéke állandó. Ez lehet 3 vagy 6 hónap, de akár 1, 3, 5 vagy 10 év. Minél hosszabb kamatperiódus mellett döntünk, annál hosszabb időre tervezhetjük előre a törlesztő részleteket. A választást megnehezíti, hogy rövidebb kamatperiódus esetén alacsonyabbak a kamatok. Ha egy 3 hónapos periódusú kölcsönt veszünk fel, és a kamatok emelkedni kezdenek, azt a bank 3 havonta érvényesíti, így a törlesztő részlet emelkedik. Ha viszont 10 éves periódus mellett döntünk, elkerülhetjük a törlesztő részlet emelkedését. Ez igaz fordítva is: ha a jövőben a kamat csökken, az jár jobban, aki ezalatt az időszak alatt a rövidebb ciklust választotta.

Mit lehet módosítani a futamidő alatt?

10-20 év alatt az életünkben rengeteg változás történhet. Elválhatunk, csökkenhet a jövedelmünk, megházasodunk, többet keresünk, közben pedig a szülők alig várják, hogy a fedezetként szolgáló családi házról végre lekerüljön a jelzálog. Ilyenkor is van lehetőségünk változtatásra.

Megváltoztathatjuk a futamidő hosszát. Ha rövidebb futamidőt szeretnénk, újra jövedelemvizsgálat törtnik. Dönthetünk úgy, hogy hamarabb visszafizetjük a hitel egy részét (előtörlesztéssel vagy részleges előtörlesztéssel), valamint módosíthatjuk az ingatlanfedezetet (fedezet csere vagy több fedezet esetén azok csökkentése, azaz fedezet kiengedés, ami szintén értékbecslést tesz szükségessé). Változtathatunk az adós és az adóstárs személyén (adós kiengedés, új adóstárs bevonása). Ezeknél szintén szükség van újabb jövedelemvizsgálatra. Ezekre a lehetőségekre minden banknál különböző szabályok vonatkoznak. A szerződésmódosítás és visszafizetés plusz költséggel jár, melytől a bankok akciók, illetve bizonyos feltételek teljesülése esetén eltekinthetnek. Egyes esetekben jogszabály biztosít díjmentes változtatási lehetőségeket.

A hitel felvételénél több tényezőt is figyelembe kell vennünk. Még a legkedvezőbbnek tűnő ajánlat esetében is gondoljuk át a következőket, hogy ne érhessen később kellemetlen meglepetés:

• Ha a jövőben kedvezőtlen változásokra számítunk a kamatok tekintetében, vagy a lehető leghosszabb ideig akarjuk kivédeni a törlesztőrészlet változását, válasszuk a hosszabb kamatperiódust.
• A bevállalható törlesztésnél gondoljuk át, mekkora terhet ró majd ránk a törlesztőrészlet akkor, ha pl. egy két fős család esetén az egyik jövedelem egy időre kiesik.
• Ezekre az esetekre a bankoknál elérhetők olyan biztosítások, melyek átmeneti keresőképtelenségre, munkanélküliségre, baleseti rokkantságra vagy az adós halálára nyújtanak fedezete. Érdemes ezekről tájékozódni.
• Számoljunk az előre látható költségekkel, melyek a jövőben biztosan fel fognak merülni és tovább növelik a háztartás kiadásait (pl. gyermek iskoláztatása).
• A hitel felvételénél ne csak az induló költségekkel számoljunk! Ezeket sokszor akció keretében el is engedik. Minél elkötelezettebbek vagyunk egy adott bank felé, annál több kedvezményben részesülhetünk, melyeket a futamidő végéig megkaphatunk.